Considerar:

Cuando todos te abandonan, Dios se queda contigo.

Mahatma Gandhi (1869-1948) Político y pensador indio

Terrazas del Rodeo

La legislación regula cómo debe organizarse la comunidad de propietarios, los diferentes puestos y los deberes que conlleva. Los principios son los mismos que para cualquier organización dirigida profesionalmente. Es importante que el Presidente entienda su papel y deberes para que la comunidad funcione bien.

La regulación de las comunidades se puede encontrar en la Ley “Propiedad horizontal“ (Ley 49/1960, de 21 de julio). La ley se actualiza por “Real Decretos” (el Gobierno) o “Leyes” (el Parlamento) que luego se incorporan a esta ley. El siguiente texto se basa en la última actualización de la ley del 5 de marzo de 2019.

El cuerpo directivo de la comunidad consta de las siguientes funciones:

  • La Junta de propietarios
  • El presidente
  • Opción de uno o varios vicepresidentes
  • El secretario
  • El administrador

Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

(Artículo 13.1, apartado 1, Ley 49/1960)

Es posible organizar el cuerpo directivo de la comunidad de una manera diferente si se establece en los estatuos de la comunidad, o mediante un acuerdo de la mayoría de los propietarios, pero la organización no puede desestimar ninguna de las funciones y responsabilidades frente a terceros.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

(Artículo 13.1, apartado 2, Ley 49/1960)

A menos que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos se realizarán por un período de un año.

Los nombrados pueden ser removidos antes del vencimiento de su mandato si la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, decide hacerlo.

Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

(Artículo 13.7, Ley 49/1960)

Cuando el número de propietarios en un edificio no excede de cuatro, pueden optar por no cumplir con el régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si se establece expresamente en los estatutos.

Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

(Artículo 13.8, Ley 49/1960)

Junta de propietarios

Es deber de la Junta de propietarios:

  1. Nombrar y remover a las personas que ocupan los puestos mencionados anteriormente y resolver las reclamaciones que los propietarios de los pisos o locales hagan contra sus acciones.
  2. Aprobar el plan de ingresos y gastos previsibles y las cuentas correspondientes.
  3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todos los trabajos de reparación de la propiedad, ya sean ordinarios o extraordinarios, y ser informado de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con las disposiciones del artículo 20.c.
  4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las reglas de la comunidad.
  5. Conocer y decidir sobre otros asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Corresponde a la Junta de propietarios:

  1. Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos.
  2. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
  3. Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).
  4. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior.
  5. Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

(Artículo 14, Ley 49/1960)

 

20.c) Asista al mantenimiento de las propiedades, organice las reparaciones y medidas que sean urgentes, informándolas inmediatamente al Presidente o, cuando corresponda, a los propietarios.

 

20.c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.

(Artículo 20.c, Ley 49/1960)

President

El Presidente será designado, entre los propietarios, por elección o por turno rotativo o sorteo. La cita será obligatoria, aunque el propietario designado puede solicitar la renuncia. Esta solicitud debe hacerse al juez dentro de un mes después de ser nombrado y debe incluir los motivos. Debido al procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, el Juez decidirá qué es apropiado y en la misma resolución nombrará un nuevo Presidente de la comunidad.

Del mismo modo, el juez puede ser utilizado cuando, por cualquier motivo, cuando sea imposible para la Junta de propietarios designar al presidente de la comunidad.

El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17.7.ª, resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

(Artículo 13.2, Ley 49/1960)

 

17.7. Para que los acuerdos sean válidos, es suficiente con el voto de la mayoría de los propietarios y total de las "acciones" de la comunidad. De lo contrario, se puede celebrar una segunda reunión donde los acuerdos decididos por la mayoría de los asistentes serán válidos, si representan más de la mitad del valor de las "acciones" de los presentes.


Cuando la mayoría no puede lograrse mediante los procedimientos establecidos en las secciones anteriores, un juez que se solicite resolverá el problema. La solicitud debe hacerse dentro del mes siguiente a la segunda reunión. La audiencia procederá dentro de los veinte días, contados a partir de la fecha de la solicitud. El juez hará un pronunciamiento sobre el pago de las costas.

 

17.7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.7. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.

(Artículo 17.7, Ley 49/1960)

Deberes del presidente

El Presidente tendrá legalmente la representación de la comunidad, en los tribunales y fuera de ella, en todos los asuntos que la afecten.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

(Artículo 13.3, Ley 49/1960)

Es deber del Presidente de la comunidad dirigirse a quienes llevan a cabo actividades prohibidas y requieren que se suspendan de inmediato. El Presidente puede hacer esto por iniciativa propia o por solicitud de cualquiera de los propietarios u ocupantes.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

(Artículo 7.1, apartado 2, Ley 49/1960)

Es el Presidente quien crea la Convocatoria de las reuniones comunitarias. Los dueños de propiedades que tienen problemas y que desean mencionarlos en una reunión comunitaria, deben presentarlo por escrito al Presidente. El Presidente debe incluir los asuntos en la Convocatoria.

Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.

(Artículo 16.2, apartado 2, Ley 49/1960)

El Presidente debe firmar el Acta ordinaria / extraordinaria dentro de 10 días.

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

(Artículo 19.3, Ley 49/1960)

Vicepresidente(s)

La existencia de los vicepresidentes será opcional. El nombramiento se realizará por el mismo procedimiento establecido para el nombramiento del Presidente.

Deberes del vicepresidente(s)

Es responsabilidad del Vicepresidente, o de los vicepresidentes, por orden, reemplazar al Presidente en casos de ausencia, vacante o imposibilidad, así como ayudarlo en la ejecución de sus funciones bajo los términos establecido por la Junta de propietarios.

La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

(Artículo 13.4, Ley 49/1960)

Secretario - Administrador

Las funciones del Secretario y Administrador serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, a menos que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, prevean la provisión de dichos cargos por separado de la presidencia.

Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

(Artículo 13.5, Ley 49/1960)

Los cargos de Secretario y Administrador pueden acumularse en la misma persona o designarse de manera independiente.

El cargo de Administrador y, cuando corresponda, el de Secretario-Administrador puede ser ejercido por cualquier propietario, así como por individuos con calificaciones profesionales suficientes y legalmente reconocidos para ejercer dichas funciones. También pueden ser corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el sistema jurídico.

Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

(Artículo 13.6, Ley 49/1960)

Deberes del secretario

El Secretario debe firmar el Acta ordinaria / extraordinaria dentro de 10 días.

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.

(Artículo 19.3, Ley 49/1960)

El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios.

Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

(Artículo 19.4, Ley 49/1960)

Deberes del administrador

El administrador tiene que:

  1. Velar por el buen mantenimiento de la comunidad, sus instalaciones y servicios, y hacer advertencias relevantes a los propietarios.
  2. Preparar a su debido tiempo y presentar a la Junta de propietarios el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para cumplirlos.
  3. Asistir al mantenimiento de la comunidad, organizando las reparaciones y medidas urgentes, informándo inmediatamente al Presidente o, cuando corresponda, a los propietarios.
  4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y realizar los pagos y realizar el cobro de los gastos de comunidad.
  5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. Todos los demás poderes asignados por la Junta de propietarios.

Corresponde al administrador:

  1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
  2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
  3. Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
  4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
  5. Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
  6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

(Artículo 20, Ley 49/1960)

El administrador debe ser notificado sin demora sobre la necesidad de reparaciones urgentes, lo que significa que el administrador también debe ocuparse del problema.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

(Artículo 7.1, apartado 2, Ley 49/1960)

Descargo de responsabilidad: Tenga en cuenta que esta es una interpretación de la legislación y puede no corresponder con la intención del legislador.

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