La legislación regula, p. a quién abordar los asuntos que los propietarios desean que se mencionen en las reuniones de la comunidad, quién tendrá derecho a votar, cuán pronto se debe firmar el Acta después de la reunión, el procedimiento para apelar contra las decisiones tomadas por la Junta de propietarios.
La regulación de las comunidades se puede encontrar en la Ley “Propiedad horizontal“ (Ley 49/1960, de 21 de julio). La ley se actualiza por “Real Decretos” (el Gobierno) o “Leyes” (el Parlamento) que luego se incorporan a esta ley. El siguiente texto se basa en la última actualización de la ley del 5 de marzo de 2019.
Communities are required to have at least one community meeting annually for the budget and the accounts to be approved (Junta ordinaria). Besides the annual meeting more meetings can be hold during the year to make decisions or to inform the property owners about issues (Junta extraordinaria).
La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
(Artículo 16.1, Ley 49/1960)
Es el presidente quien elabora la agenda (Orden del día) de las reuniones comunitarias. Los propietarios que tengan problemas que quieran que se traten en una reunión comunitaria, deben presentarlo por escrito al presidente. Luego, el presidente debe incluir el tema en la agenda.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
(Artículo 16.2, Ley 49/1960)
El orden del día de las reuniones contendrá los asuntos a tratar, el lugar, día y hora a realizarse.
La agenda contendrá una lista de los propietarios que no están al día en el pago de las deudas con la comunidad y advertirá de la privación del derecho al voto.
La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
(Artículo 16.2, apartado 1, Ley 49/1960)
La agenda de la reunión anual de la comunidad (Junta ordinaria) debe ser comunicada a los propietarios con un mínimo de seis días de anticipación, pero es aconsejable comunicarla con la mayor anticipación posible. El orden del día de las demás reuniones de la comunidad (Junta extraordinaria) se puede comunicar con menos antelación, pero con la mayor antelación posible.
La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados.
(Artículo 16.3, Ley 49/1960)
Los propietarios que al momento de la reunión no estén al día con el pago de todas las deudas con la comunidad o no las hayan impugnado judicialmente, podrán participar en las discusiones aunque no tendrán derecho a voto.
Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.
(Artículo 15.2, Ley 49/1960)
Las Actas de las reuniones comunitarias son bastante sencillas de producir, ya que se basan en la Agenda y contienen las decisiones que se toman y también pueden incluir lo que se ha discutido. Los secretarios calificados pueden incluso escribir las actas durante las reuniones de la comunidad. El Acta (Junta ordinaria / extraordinaria) debe ser firmada por el Presidente y el Secretario dentro de los 10 días.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
(Artículo 19.3, Ley 49/1960)
Los propietarios pueden apelar ante los tribunales contra las decisiones que se tomen por los siguientes motivos:
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Cuando una decisión entra en conflicto con la legislación o los estatutos de la comunidad
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Cuando una decisión sea seriamente lesiva para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o más propietarios.
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Cuando una decisión sea de perjuicio grave para algunos propietarios que no tengan obligación legal de sustentarla o hayan sido adoptados con abuso de derecho.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
(Artículo 18.1, Ley 49/1960)
Para impugnar legalmente los acuerdos de la Junta de Propietarios, el propietario debe estar al día en el pago de todas las deudas con la comunidad o proceder previamente con el pago de la misma cantidad al juzgado. Esta regla no será de aplicación para impugnar los acuerdos de la Junta de Condóminos sobre la constitución o alteración de las tasas a que se refiere el artículo 9 (Ley 49/1960).
Propietarios que no han votado en la reunión comunitaria, p. Ej. porque no han asistido a la reunión y quienes han sido privados indebidamente de su derecho de voto también tienen derecho a impugnar estos acuerdos.
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
(Artículo 18.2, Ley 49/1960)
La impugnación legal debe hacerse dentro de los tres meses a partir del momento de la decisión de la Junta de propietarios. Si el asunto de la impugnación legal no se corresponde con la legislación o los estatutos de la comunidad, entonces debe hacerse dentro de un año desde el momento de la decisión de la Junta de propietarios.
Para aquellos propietarios que no asistieron a la reunión comunitaria, entonces el tiempo para impugnar la decisión comienza a contar desde el momento de la comunicación del acuerdo.
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
(Artículo 18.3, Ley 49/1960)
La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.
(Artículo 18.4, Ley 49/1960)
Descargo de responsabilidad: Tenga en cuenta que esta es una interpretación de la legislación y puede no corresponder con la intención del legislador.
Legislación:
Hecho:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Corresponde al administrador:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
(Artículo 20, Ley 49/1960)
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre activiEl presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. (Artículo 7.1, apartado 2, Ley 49/1960)
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
(Artículo 7.2, apartado 2, Ley 49/1960)
Martes, 24 Agosto 2021 23:14
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