La Administración de la comunidad ha retrasado ilegalmente la distribución del Acta de la última reunión de la comunidad, lo que ha hecho prácticamente imposible que los propietarios puedan impugnarla legalmente.
También debe sacarse a la luz que la misma Administración parece haber registrado anteriormente poderes de representación falsos en varias ocasiones para la Presidenta de la comunidad.
Demora inconcebible
De acuerdo con la ley, la Presidenta y el Secretario de la comunidad deben firmar el Acta ordinaria/extraordinaria dentro de 10 días.
El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
(Artículo 19.3, Ley 49/1960)
La última reunión de la comunidad se llevó a cabo el 13 de abril de 2019 y el Acta ("Acta") de la reunión debería haber sido firmada a más tardar el 23 de abril de 2019 y luego enviada a todos los propietarios. La Administración no envió el Acta de la reunión hasta el 12 de septiembre de 2019, ¡casi cuatro meses después de la reunión! (¡Leer!)
Los propietarios que asistieron a la reunión de la comunidad -en persona o mediante poder de representación a favor de otra persona- y votaron en contra de una decisión, pueden impugnarla legalmente, pero debe hacerlo dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la reunión. Si el asunto de la impugnación legal no se corresponde con la legislación o los estatutos de la comunidad, entonces debe hacerse dentro de un año.
Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.
(Artículo 18.2, Ley 49/1960)
La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
(Artículo 18.3, Ley 49/1960)
¡Es prácticamente imposible impugnar cualquier decisión sin tener el Acta de la reunión antes de su fecha límite!
Al retrasar el envío de la Acta a los propietarios mucho después de la fecha límite para impugnar legalmente las decisiones que se tomaron en la reunión comunitaria, la Administración ha contrarrestado los derechos legales de los propietarios.
El “truco sucio” de la Administración hizo imposible que una dueña de una propiedad que, en su representación, se pronunció y votó en contra de la decisión de instalación en un nuevo sistema de control de acceso con tarjetas, pudiera impugnar legalmente esa decisión.
El sistema de control de acceso con tarjetas
La instalación de un sistema de control de acceso con tarjeta había sido propuesta como punto 5 en el Orden del día de la reunión de la comunidad por parte de la presidenta de la comunidadVCS.
ORDEN DEL DÍA
5,- Instalación de sistema de control de acceso a zonas comunitarias (hall y garages) y a las picinas. Presentacíon presupuestos. Decisiones a tomar.
(Convocatoria de la Junta General Ordinaria el 13 de Abril de 2019)
¡No se presentó ninguna oferta en la convocatoria de la reunión!
Juan Antonio Ojeda hizo una llamativa presentación del sistema de control de acceso con tarjetas sin presentar ninguna oferta ni mostrar cómo es el sistema de bloqueo de tarjetas. Su presentación duró una hora, en la que trató principalmente de impresionar a la gente con dibujos en 3-D de un automóvil y otra información irrelevante. Se hizo hincapié en que los dueños de propiedades podrían tener una pegatina en sus coches que haría que las puertas del garaje se abrieran automáticamente, pero eso no es particularmente diferente del sistema actual donde las puertas del garaje se pueden abrir con un mando a distancia. ¡Fue justo al final de su presentación de una hora cuando Juan Antonio Ojeda reveló el costo verbalmente, sin presentar ninguna oferta alternativa por escrito!
La oferta del sistema de control de acceso con tarjetas dada por Juan Antonio Ojeda fue de 30.818 EUR más IVA. (¡Leer!)
Cuando se cuestionó que no se habían aceptado otras ofertas, una mujer que se cree que es la vicepresidenta de la comunidad dijo que la oferta la hizo un vecino que le dio a la comunidad un “precio de amistad”.
El mismo problema también se planteó en la reunión de la comunidad menos de dos años antes y entonces el presupuesto para el sistema de control de acceso con tarjetas era de solo 10.075 EUR más IVA. (¡Leer!)
Nunca se mencionó durante la reunión comunitaria del 13 de abril de 2019 que se había planteado el mismo asunto en la reunión comunitaria del 27 de agosto de 2017. Además, el costo del sistema de control de acceso con tarjetas nunca se incluyó en el presupuesto.
Llama la atención que ni el Administrador ni los miembros de la Junta Directiva parecen no entender la función del presupuesto. El presupuesto es cuánto han aprobado los dueños de la propiedad para gastar en diferentes cosas y debe establecerse al comienzo del año presupuestario, lo cual debe conocer un Administrador calificado.
¡No tiene ningún sentido presentar ofertas que no están incluidas en el presupuesto!
Es difícil entender por qué el tema del sistema de control de acceso con tarjetas se planteó dos veces en un intervalo de 18 meses, sin estar incluido en el presupuesto en absoluto. El enorme incremento de su coste de 10.075 EUR más IVA a 30.818 EUR más IVA no tiene ningún sentido.
El poder de representación ha sido falsificado para la presidenta
La propietaria de una propiedad nunca le ha dado a la presidenta, ningún poder de representación, pero aun así se muestra en las actas de la reunión comunitaria que la presidenta ha obtenido poder de representación de esta propietaria en varias ocasiones. Falsificar un poder de representación es una falsificación, lo cual es un delito.
La acumulación de poderes de representación de la Presidenta coincide con el inicio de la reunión anual de la comunidad en agosto, en lugar del comienzo del año como es la práctica para aprobar la contabilidad del año anterior y el presupuesto del nuevo año. Es muy extraño aprobar el presupuesto después de que ha pasado más de la mitad del año presupuestario.
El número de poderes de representación otorgados a la Presidenta (VCS) para reuniones comunitarias se muestran en la siguiente tabla:
| Ordinaria | Ordinaria | Ordinaria | Ordinaria | Ordinaria | Ordinaria | Ordinaria | |
| 16/03/13 | 09/08/14 | 22/08/15 | 13/08/16 | 26/08/17 | 24/03/18 | 13/04/19 | |
| Sum. VCS | 5 | 24 | 27 | 33 | 17 | 16 | 22 |
Poder de representación
Es la facultad otorgada al representante para que actúe en el área jurídica del representado. Este, como otorgante de los también denominados poderes, es el poderdante; el representante, como destinatario del poder concedido, es el apoderado. El apoderamiento o acto de concesión del poder de representación, se instrumenta generalmente en un documento notarial. El representante queda investido de la facultad suficiente para que sus declaraciones de voluntad tengan el mismo efecto que las emitidas por el representado. El poder de representación es el complemento adecuado del contrato de mandato; pero mientras en éste hay una gestión encargada, en el poder hay simple facultad de representación.
Responsabilidad legal
El Secretario-Administrador tiene una responsabilidad legal y en su contra pueden interponerse acciones penales y civiles.
Los Administradores de fincas estarán sujetos a responsabilidad penal por los delitos y faltas en que incurran en su ejercicio profesional, y a la civil cuando causen daños en los bienes o intereses cuya administración tengan encomendada, viniendo obligados en este caso a indemnizar los perjuicios ocasionados.
(Artículo 57, BOJA nº 66 de 04/04/2008)
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Funtes:
- Acta Junta General Ordinaria del 26 de agosto de 2017
- Convicatoria de la Junta General Ordinaria del 13 abril de 2019
- Acta Junta General Ordinaria del 13 abril de 2019
Legislación:
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal
- BOJA nº 66 de 04/04/2008 - Normas Deontológicas y Responsabilidades de Administradores de Fincas
Hechos:
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Tema del foro relacionado:
Boletín Oficial del Estado (BOE)
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
Corresponde al administrador:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
(Artículo 20, Ley 49/1960)
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre activiEl presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. (Artículo 7.1, apartado 2, Ley 49/1960)
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
(Artículo 7.2, apartado 2, Ley 49/1960)
Martes, 24 Agosto 2021 23:14
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