A lo largo de los años, algunos propietarios no han mantenido sus quotas de pagos a la comunidad y de este modo han creado enormes deudas con la comunidad. Esto ha sido posible debido a que los Presidentes no han cumplido con sus funciones. Desafortunadamente, solo las deudas de los últimos tres años tienen el estatus de prioridad.
Según los estatutos de la comunidad los Presidentes están facultados para nombrar procuradores y abogados para iniciar los juicios correspondientes para reclamar los pagos que se encuentren en demora. Todos los gastos ocasionados por este procedimiento serán a cargo del deudor.
Si los Presidentes (Presidenta y Vicepresidenta) hubieran cumplido con sus deberes de acuerdo con los estatutos de la comunidad, entonces el problema de los "Morosos" no hubiera sido una gran carga financiera para la comunidad como lo es ahora.
Quien no cumpliera con estos plazos incurrirá en mora y se le podrá reclamar el pago por conducto
judicial a partir del 1 Noviembre, el 1 de Enero, el 1 de Abril y del 1 de Julio de cada año
respectivamente. Para ell el Presidente está expresamente facultado para nombrar procuradores y
abogados e iniciar los pleitos convenientes al caso. Todos los gastos que ocasione este
procedimiento serán de cargo exclusivo del deudor
Estatutos: Pago Cuota Comunidad
La mujer que quiere que los propietarios puedan ser “Morosos”
Hay una señora mayor que vive en el Bloque 9 que en varias ocasiones ha expresado en las reuniones comunitarias que ha sido una “Morosa” y que quiere que los dueños de la propiedad puedan ser “Morosos”.
El administrador, que ha estado presidiendo las juntas, no le ha dicho a esta mujer que eso requeriría cambiar los estatutos de la comunidad, que es una decisión que debe tomarse en primera convocatoria y debe ser apoyada por la mayoría de todos los propietarios, y no sólo por la mayoría de los asistentes a la reunión.
Esta mujer a lo largo del tiempo ha demostrado estar a favor de la actual Presidenta y se la ha escuchado hablar muy mal de la dueña de la propiedad en Bloque 6 que se ha visto muy afectado por los okupas de al lado y el joven con el Pitbull y su amigo, “Jefe”, que vive con su familia en el Bloque 6.
“Morosos” con comportamiento no deseado
Una familia que vive en el Bloque 8 no solo ha ido acumulando una enorme deuda con la comunidad. Los padres han hecho acusaciones falsas a una persona dentro de la comunidad. Su hijo, que frecuentemente anda con un Pitbull sin bozal, se ha comportado muy mal con varias personas dentro de la comunidad.
Al no emprender ninguna acción legal a tiempo contra la deuda acumulada de esta familia con la comunidad por las cuotas comunitarias impagas de su apartamento (BL-8, _- _ ) y plaza de garaje (SOT-8, G-__) es el siguiente:
| 31/12/12 | 31/12/13 | 31/12/14 | 31/12/15 | 31/12/16 | 31/12/17 | 31/12/18 | 31/12/19 | 31/12/20 | 31/12/21 | 31/12/22 | 24/08/23 | |
| BL-8, _-_ | 3.448,49 € | 3.488,50 € | 5.267,39 € | 6.286,13 € | 7.145,18 € | 6.606,74 € | 7.235,04 € | 8.781,90 € | 10.217,68 € | 12.132,09 € | 13.400,80 € | 15.720,40 € |
| €G __ | 739,48 € | 731,46 € | 984,93 € | 1.126,53 € | 1.073,70 € | 1.050,94 € | 1.096,59 € | 1.210,68 € | 1.416,01 € | 1.258,21 € | 486,77 € | 5.035,59 € |
| Tot. | 4.187,97 € | 4.219,96 € | 6.249,83 € | 7.412,66 € | 8.218,88 € | 7.657,68 € | 8.331,63 € | 9.992,58 € | 11.633,69 € | 13.390,30 € | 13.967,57 € | 20.755,99 € |
Como ya se mencionó, es deber de la Presidenta o de la Vicepresidenta emprender acciones legales contra los propietarios que no estén pagando sus cuotas de comunidad a tiempo. También es deber de las Presidentas ejercer acciones contra las personas de la comunidad que realicen actividades prohibidas en los estatutos, lesivas del patrimonio, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales (Artículo 7.2, Ley 49/1960).
El dueño de la propiedad que se ha visto muy afectado por los okupas ilegales del Bloque 6 también ha obtenido sentencias tanto contra el joven del Pitbull como contra su amigo, el “ciego” con un Dogo Argentino blanco. Estos dos perros se consideran perros potencialmente peligrosos, lo que requiere que los dueños estén en buena forma física y mental para obtener la licencia obligatoria, y siempre deben usar bozal y estar sujetos con correa en todo momento en público.
Administración deficiente
El problema de los morosos y de la gente que se comporta mal y no son llevados a juicio, es consecuencia de una mala gestión. La función de la presidenta y la vicepresidenta es representar a todos los propietarios y trabajar por el mejor interés de toda la comunidad. Por lo tanto, deben ser accesibles a todos los propietarios para cumplir con los deberes que les otorga la ley o los estatutos, como ya se mencionó, iniciar los juicios apropiados contra los "Morosos", etc.
Cuando la Presidenta no puede cumplir con sus funciones, entonces la Vicepresidente toma su lugar.
El Administrador es remunerado por servir a la comunidad, debe conocer su marco legal y orientar a las Presidentas en el cumplimiento de sus funciones. Desafortunadamente, la comunidad parece tener un Administrador que no parece tener suficiente conocimiento o interés para llevar a cabo el trabajo de la comunidad, por el cual se le paga al Administrador.
Falta de procedimiento para cobrar los gastos de comunidad
El Administrador cobra más de 18.000 EUR al año por administrar la comunidad.
Los Administradores Profesionales disponen de un procedimiento para el cobro de las cuotas de comunidad pendientes de pago a los propietarios, que incluye la reclamación inmediata cuando se vence el saldo. Una práctica común es enviar un fax oficial o un escrito informando:
- El pago debido debe hacerse dentro de siete días.
- Se emprenderán acciones legales si la deuda sigue vencida después del tiempo de notificación de siete días.
- El costo legal será responsabilidad del dueño de la propiedad.
La Administración no parece tener ningún procedimiento para cobrar las cuotas de la comunidad pendientes de pago. Esta Administración no remite ninguna reclamación a los propietarios por cuotas de comunidad pendientes e pago y pueden pasar años sin que se inicien acciones judiciales.
En un artículo anterior advertimos que la Administración ha sacado dinero extra de los propietarios que están pagando la cuota de comunidad con domiciliación. El administrador ignora la solicitud de dar una explicación. Los dueños de propiedades tienen derecho a ver las cuentas de sus propiedades, pero el administrador incluso ignora esta solicitud.
Cuando el Administrador no cumple con sus deberes de revelar las cuentas de los propietarios, entonces parece que podría haber algo terriblemente mal con las cuentas.
Las deudas de los “Morosos”
El actual Administrador asumió como Administrador de la comunidad en julio de 2012.
Según el Acta de la reunión comunal de 2012, el Administrador parecía haber comenzado a emprender acciones legales con los “Morosos”, pero esto parece haber cambiado cuando una mujer en el Bloque 6 se convirtió en presidenta en marzo de 2013.
El total de las deudas pendientes de los “Morosos” aumentó un 32% entre el 31 de diciembre de 2012 y el 1 de octubre de 2021. La cifra de las deudas de los “Morosos” presentada en la convocatoria a la asamblea comunitaria del 9 de abril de 2022 contiene errores flagrantes y no puede ser confiado La deuda total pendiente de pago de los “Morosos” era de 374.379 EUR a 1 de octubre de 2021.
Corresponde a las Presidentas iniciar de inmediato los procedimientos judiciales para el cobro de las cuotas de comunidad adeudadas a los propietarios, para lo cual los Estatutos de la comunidad facultan a la Presidenta.
Si la presidenta no es capaz o no está dispuesta a cumplir con sus deberes, entonces la vicepresidente tiene que cumplir con sus deberes en su lugar.
Una mujer del Bloque 9 asumió la Vicepresidencia en agosto de 2017 y parece que tampoco ha cumplido con sus funciones.
Reelecciones de las Presidentas con ayuda de Poderes de Representaciones
Las dos señoras Presidentas han sido reelegidas cada año hasta la fecha. Su reelección ha sido posible gracias a la recolección de lotes de Representaciones, lo que les ha dado suficiente poder para ser reelegidas y perseguen lo que hayan querido y que se decida en las reuniones comunitarias, convirtiéndolo en una farsa. La mayoría de las representaciones se han recopilado para la presidenta. Ha llegado a nuestro conocimiento que el conserje ha estado recopilando representaciones para la presidenta a lo largo de todos estos años. Es completamente inaceptable que el conserje, que solo es un trabajador y que no posee ninguna propiedad en la comunidad, haya interferido indirectamente en el funcionamiento de la comunidad. La Junta de Propietarios es el máximo poder de decisión de la comunidad.
Por qué los “morosos” deben figurar en las convocatorias
Por ley, la convocatoria de la Asamblea General debe contener información de la deuda pendiente de aquellos propietarios que tienen cuotas de comunidad pendientes de pago ("Morosos") para que tengan la oportunidad de pagar su deuda, antes de que comience la asamblea, y por lo tanto, poder votar.
La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.
El Administrador había proporcionado en las convocatorias anteriores información sobre “Saldo deudor a fecha de Convocatoria”.
En la convocatoria que se realizó poco antes de la medianoche del 2 de abril de 2022 el Administrador sólo dispuso de la deuda de los “Morosos” por:
- “Saldo deudor a 31 de Dicembre 2020”
- “Saldo deudor a 31 de Dicembre 2021”
Al no entregar a tiempo el saldo de la deuda, cuando se hace la convocatoria, muchos propietarios que quieren pagar pueden no tener tiempo suficiente para poder pagar sus deudas antes de la Asamblea General
También sería una buena práctica que el Administrador proporcionara los datos de la cuenta bancaria de C.P. Terrazas del Rodeo en la convocatoria, pero esto no lo hace el actual Administrador de la comunidad.
Riesgo de pérdidas gigantes
La mala gestión ha creado una enorme deuda que se ha ido acumulando al no emprender acciones legales a tiempo contra los “Morosos”. Una consecuencia es que la comunidad corre el riesgo de perder mucho dinero ya que solo los últimos tres años de la deuda tienen prioridad legal (Artículo 9e, Ley 49/1960). Esta es también la razón por la cual los nuevos propietarios, como cuando las propiedades están siendo embargadas, solo son elegibles para los últimos tres años de la deuda de los propietarios anteriores con la comunidad. Es muy difícil cobrar deudas que no tienen prioridad.
Las pérdidas a las que se enfrentará la comunidad por una mala gestión, serán pérdidas para cada propietario que esté pagando sus cuotas de comunidad. Por lo tanto, debe ser del interés de cada propietario contar con una administración que cumpla con sus funciones y tome medidas tempranas con los "Morosos".
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Fuente:
- Normas del régimen jurídico contempladas en la escritura - C.P. Terrazas del Rodeo
- Sentencia (Núm 53/19) Juzgado de Instrucción No 4 de Marbella
Legislación:
Hechos:
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